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银行如何从土地财政泥潭中抽身世界和平

2020-02-15 10:10:21来源:励志吧0次阅读

银行如何从土地财政泥潭中抽身?

在2009年的信贷大潮中,相当一部分资金都投向了土地储备。从上市银行公布前十大贷款客户详细名录看,土地储备贷款已有取代开发贷,成为股份制银行房地产贷款新宠的迹象。比如,民生银行2010年前10大贷款客户贷款余额366.68亿元,占贷款总额的3.47%。其中,北京、上海、重庆、西安多家土地整理储备中心赫然在列,北京市土地储备中心、朝阳分中心、顺义分中心均在前10大客户之列。在过去两年中,这样的局面让地方和商业银行皆大欢喜。然而,由于2009年和2010年楼价爬升的速度超乎想象,房地产市场终招致严厉的政策打压。进入2011年,史上最严厉的楼市调控仍在不断加码、延续进行中。在此情况下,无论是地方还是商业银行,日子都有点不太好过。

由于房地产调控使得楼市成交量明显下落,开发商普遍采取观望态度,拿地热忱锐减,地方的土地出让收入明显下落。据统计,2011年前4个月,北京市共成交60块土地,土地出让金总额仅223亿元,相比去年同期502亿的范围大幅下滑55.6%。同时,上海土地出让金也同比下落32%,深圳今年以来乃至出现"零供应"。而在2010年全国各省市公布的财政收入中,土地出让金占比都很高。例如,北京、上海土地出让金占比分别到达69.6%和53.2%。土地出让金的大幅下落,让地方财政顿感拮据。另一方面,过去两年累计的巨量土地储备带来了较高的本钱,比如北京市去年的土地储备结转今年已达2.2万公顷。同时,新的投资开发照旧在进行。根据北京市国土局5月17日公布的《2011年土地储备开发计划》,继2009年、2010年连续两年投入千亿元用于土地储备后,北京今年将再投1000亿元用于主导的土地一级开发,计划新增土地储备2500公顷,其中70%是居住用地。在此情况下,地方资金捉襟见肘可想而知。

当地方为此忧愁时,银行也在为过去两年大量发放的土地储备贷款提心吊胆。土地储备贷款是地方融资平台贷款的主力之一。据安邦研究人员的了解,一些银行之前发放的地方融资平台贷款陆续到期,有一部分出现还款问题。银行现在正苦思冥想,应当怎样处理这部分贷款,或如何通过其他途径转化掉这部份贷款。实际上,土地储备贷款一般不会超过3年,2011~2012年将面临一个不小的还款高峰期。某国有大行信贷管理部负责人指出,近年来地方卖地潮中,常有更改土地用途的情况。比如某地块签订贷款合时,其最初土地用途是用于城市土地开发的,这样可获得较高的土地评估价格,贷款还款来源因此会有所保障;但有些地方为了招商引资,会将其变更加工业用地,压低土地价格来吸引投资方,土地用处一改,贷款偿还就有可能出现问题。

随着楼市调控力度的加大和时间的延长,过去两年在土地储备项目上高歌猛进的地方和商业银行,堕入了融资难和收款难的地步。虽然一些地方也尝试了不少新举措,但要想真正解决这一问题,恐怕还需要覆盖短期和长期的战略性、综合性方案。

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